原标题：2022重庆房地产5大判断，每一个都很关键
刚过去的2021年，被称为房地产史上最难的一年。
一系列的调控和暴雷，让市场和购房者信心全无，历史最高峰和最低谷在同一年出现，上半年的火爆和下半年的冰封，将冰火两重天演绎到了极致。
土拍市场，也经历了从“一地难求”到“一企难求”的转变，房企躺平，三拍政府主动拿出了最核心的地块，把参拍条件、付款条件都降了下来，也没能激起房企拿地的积极性。
面对前路，每一个地产人都不安、迷茫、困顿。
重庆楼市还有哪些机会？
青铜时代行业何去何从？
地产失业潮来势汹汹，未来房地产趋势究竟是什么？
1月6日，速晨传媒、汇好传媒、铭腾机构、微古文化、新商代等联合举办的2021重庆地产奥斯卡颁奖典礼暨2022重庆房地产趋势发布会，以直播的形式如约跟大家见面。
发布会现场图
在这场发布会中，铭腾机构董事长朱廷勇，新商代董事长唐畅、微古文化董事长蒋文静全面分析了目前房地产市场的问题，并针对2022年提出了趋势研判。
一共5点，每一个都很关键。
01
2022年，调控政策依然是稳
2022年，房地产调控的中心思想依然是稳。
这从2021年中央经济工作会议报告中就可以看出，稳字在全文一共出现了24次。
2021年房地产的总产值是16万亿，这还没加上房地产上下游的产业，在国内GDP中占比非常大，房产占中国家庭资产的70%。
一旦房地产出问题，谁都不能幸免于难。
用朱廷勇的话来说，“出现了一个恒大，不可能再出现第二个恒大，对经济的发展，社会的稳定就业影响太大了。”
所以，房地产依然是支柱型行业，一定会回到稳定的轨道上来。
但不可否认的是，房地产市场的黄金时代一去不复返，朱廷勇认为，未来十年，房地产行业会是一个缓慢下滑过程。
需要提醒的是，这里的缓慢下滑指的是市场收缩，并不会影响到房价。
未来房价总体依然会稳中有升，涨幅与GDP保持同频。
02
量价双涨，重庆依然是最健康的市场
“再严厉的调控，再惨淡的行情，也没有让重庆房价暴跌。”
过去10年，重庆房价的平均增速为8%左右，没有暴涨过，也没有爆跌过。即使在号称史上最难的2021年，重庆楼市也实现了量价双涨。
1
住宅均价上涨1400元/㎡
去年，重庆中心城区住宅一共成交了1970万方，同比2020年多出了35万方，住宅均价更是比2020年上涨了1400元/㎡。
所以，朱廷勇认为，未来重庆房价也不会暴涨暴跌，只会稳中有涨。
2
土拍市场缺口超700万方
支撑他做这一判断的，还有去年的土拍市场。
2021年重庆中心城区合计成交了1256万方住宅用地，而重庆每年新房成交体量约2000万方，去年重庆住宅成交量也有1970万方。
重庆目前短期库存只有500多万方，只够卖3个多月，供需缺口明显，未来重庆的房子会越来越少，越来越稀缺。
3
明年3月市场回暖，拐点将在6月出现
2022年楼市的走向大概率是“低开高走”。
原因有二：
一、从政策底到市场底，会有一个滞后期，从过去的经验来看，这个时间一般是2~3个月。
二、重庆楼市连续5个月成交量下滑，连续1个季度成交量低于80万方，市场需求持续积压。
所以，2022年3~5月会有一波行情回暖，最迟6月拐点出现。
铭腾机构董事长朱廷勇 发布会现场图
朱廷勇强调，土地市场和新房市场双双见底，当下不管是对房企，还是对购房者，都是最佳入场时机。
03
重庆发展的3大机遇
对于重庆来说，2022年是成渝地区双城经济圈规划纲要元年，是国际消费中心城市元年，也是渝中、九龙坡区的城市更新试点元年。
国家战略落地，对重庆发展意义重大。
尤其是成渝，担负着打造中国经济第四级的重任，从总纲要发布以来就利好不断。
双城房价规模一体化，重庆的人口虹吸能力继续增强，尤其是对四川、西部区域，目前重庆的均价比成都低5000元/㎡左右，未来3年内一定会追平。
除此之外，作为最年轻的直辖市，重庆的城镇化率跟一线城市还存在较大差距。
目前一线城市的城镇化率都在85%以上，成都的城镇化率也达到了79%，而重庆的城镇化率仅有69%。
重庆的城市化率离一线城市还有约15%的差距，按照年均1~2%的增速，房地产还有10年发展空间。
“无论从城市发展需要还是从居民居住需求，重庆的房地产都还有空间。”
04
10个关键词，重庆商业地产的曙光
庞大的商业库存，是重庆商业地产共同的痛。
商业地产有多难？
住宅一年销售接近2000万平方米，2021年重庆的写字楼成交只有10万方，公寓只有34万方，商业只有70多万方。
销售困难，新区项目不得不以价换量，2021，重庆住宅销售均价是14000多，而写字楼和公寓的均价只有11000元，商业更是只有9700多元。并且写字楼租金持续下行，空置率高达约30%。
重庆商业库存目前有约217万方，未推的存量高达1200万方，市场压力巨大。
在新商代董事长唐畅看来，目前重庆商业最大的问题是资源错配造成的需求错配。
“商业的成熟一定会滞后于产业，滞后于人流量，滞后于城市住宅，重庆商业最大的错配，其实是节奏的错配。”
不过现在，重庆全力打造国际金融中心城市，消费升级，对重庆的商业地产是个机会。
那未来商业的趋势是什么？
唐畅给出了10个关键词：首店经济、线上引流、场景主题化、主题街区、Z世代、跨界新消费、沉浸式体验、新高潮、跨界联名、夜经济。
“消费升级，指的是新品类、新场景、新颜值，符合未来潮流，未来年轻人消费趋势的商业。”
新商代董事长唐畅 发布会现场图
比如线上渠道引流，商业地产企业可以拓展线上交易渠道，增加抖音、小红书、微博、微信等线上矩阵，扩大商业触达人群，打造移动社交购物中心。
场景主题化，则是用沉浸互动场景，实现场景、品牌、体验三位一体，营造潮人社交场，上海主场ESP、SKP-S，都是场景主题化的标杆……
现在，重庆已经有商业在做类似的尝试，比如2020年，重庆进驻首店91家，点都德首店，去年开业至今依然火爆；重庆楠火锅，全国餐饮抖音头部账号，全网曝光超10亿。
在唐畅看来，这些都是未来商业破局的曙光。
05
给房企的4大建议
2022年，房企暴雷依然会是个高频词汇。
从目前的政策来看，政府这一波调控的主要目的是为了去地产泡沫化、地产金融化，不允许房企继续高负债、高周转开发。
目前销售市场依然处于冰冻期，短时间内房企还会面临销售乏力，回款艰难等问题，再加上2022年上半年偿债压力巨大，高负债、高杠杆的房企依然处于危险期。
2022，房企应该怎么活？
3个大咖给了房企几个很明确的建议：
1
一定要拿地，做好储备，熬过去就是胜利
从第三次土拍来看，现在拿地是一年中土地最便宜的时候，土块条件也更好。尤其是西区，房企拿地门槛不高，未来房价增长空间更大。
而北区更适合擅长做高端、做溢价的房企进入。
2
做好产品，练好内功
楼市进入存量时代，购房者对产品会越来越关注，未来做不好品质的房企将举步维艰。
3
严格把控成本，利润从牙缝里挤出来
房企成本越来越高，2021年新房价格涨幅不到11%，但土地价格涨幅却超过了28%，房企的利润率从10%下降到5~6%。
未来，保发展将是房企的主旋律。
不能再粗狂融资，融资成本一定要控制在7%以内，甚至更低，否则很难活过2022年。
4
营销新风口，向线上要流量
去分销喊了很多年，但一直没什么效果。尤其是现在，地产进入青铜时代，很多房企都把分销当成最大的救命稻草，哪怕佣金高达10个点也只能无奈接受。
原因是什么？就是因为流量垄断在分销手里。
谁能低成本在线上获取流量，谁就能抢先获得先机。
微古文化董事长蒋文静 发布会现场图
微古文化董事长蒋文静强调，只有当房企自己也具备生产好内容的能力，具备引流的能力，才有跟渠道公平合作的资格。
什么样的内容才是好内容？
蒋文静的答案是：有用、有感、有趣，能够抢用户时间。
“好的内容选择好的传播渠道，就能够形成真正有效、火爆的传播。”
这也是未来房企运营要修炼的基本功。
最后再引用一句朱廷勇的话，这是地产转折的时代，我们必须用奔跑来回敬。
过去20年，房地产行业失速发展，已经到了不得不调控的时候。这一场行业的危机，未尝不是行业平稳发展的机遇。
我们能做的，就是接受这场暴风雨的洗礼，心存敬畏，坚强活下去。
因为，那些打不败你的，终将让你更强大。
文章来源：https://www.163.com/dy/article/GTBUUQ6N0526OTCR_pdya11y.html