原标题：如何利用大量空屋 支援社会住宅政策
房地产会客室主持人：庄孟翰(颜琼真整理)
Q：不少人认为八年二十万户社会住宅的政策不容易达成，而內政部则表示社会住宅政策绝不打折扣，将新建十二万户，其他则是包租代管民间空屋及透过容积奖励方式回馈取得，真的这么容易吗？
A：根据行政院主计处每十年一次有关全台空屋的统计资料，而最近一次则为2010年的1560355户，空屋率为19.3％，都较2000年的17.62％及1990年的13.29％高。
此外，中央银行根据营建署所公布台电用电度数的推估，2015年五月的数据大约为一四三万户；另主管机关曾就庞大空屋深入探讨，初步认定其中约有一半属于第二屋或休闲住宅，因此推估，市场上空屋存量保守估计应该会有七十万户左右。
因此，新政府要如何善用这些空屋来支援“社会住宅”，应该是可以深入探讨的一大选项。
新政府“八年二十万户”社会住宅的政见能不能兑现？是一个尚待考验的议题，但有不少人认为，既然市场上有那么多空屋，若只是想从“新建”社会住宅着手，是不是又会增加新的房屋供给量，即使这么做，究竟能解决多少年青人或弱势族群买不起房，租不起房的问题？
最近台北市长柯文哲曾针对他任內“四年盖二万户公共住宅”，面对议员质询时也坦言，若能动工就算达标，显见，任期即将超过一年半的柯市长也体认到，“新建”社会住宅不是件容易的事。
其实，大家都认为，若能善用目前的“空屋”，将之导引至租屋市场，则新政府就不用急着找财源，也不愁找不到地来新建社会住宅，毕竟，在政府财政困窘，而“新建”土地来源又涉及中央政府与地方政府要如何共同合作，并不是中央政府“一呼”，地方政府就“万诺”，因此，不能太乐观地认为“八年二十万户”社会住宅的政见很容易兑现。
长久以来，主管机关对于空屋的了解仍嫌不足，加以截至目前为止，对“只租不售”的社会住宅未来“承租方”的人数究竟有多少？也很难估算个准确数据，因此，针对不少人认为不必要盖那么多社会住宅的质疑，主管机关也很难回答的出来。
其因在于所谓2.5％的需求量，系根据欧美先进国家5％再打对折而来，而20万户则是以现阶段全台税籍资料约840万户加以推算，也即40万户打对折就是20万户。
现阶段新政府可做方法有二：
第一、掌握空屋数量，促其释出或出租。因此，当务之急应先集中力量，积极就下列地区进行空屋调查：
(1)台北市：以大同区、万华区、文山区、內湖区、南港区、士林区与北投区为主，因以上七行政区部分地区房价较低，不论租金或利息补贴，可行性较高；其他高房价区域纵然提供出租，弱势族群依旧负担不起。
(2)新北市：以三重区、板桥区、新庄区、中和区、永和区与新店区为主，以上六行政区房价虽较新北市其他区域为高，惟仍远较台北市为低，加以这些区域生活机能较其他区域完备，如何促使空屋提供出租，较具实质意义。此外，不论租金或利息补贴，可行性都远较台北市为高。
(3)未来新北市新庄、林口、三峡、淡水及桃园市各区空屋、余屋将会逐年增加，应设法促其释出提供出租使用。按今年以来这些区域的空屋数量已呈现急剧增加趋势。
第二、则可以利用学校预定地开发兼顾学校、社会住宅、老人住宅、停车场等多功能用途之都市再生规画构想，像日本东京“户越台老人住宅”多功能开发案即可供作参考。
在掌握空屋数据之后，如何促使大量空屋来支援社会住宅呢？其实，在全台各地都有大量没有报税的房东，有没有可能施以“特赦条款”，既往不究，不连补带罚追讨历年逃漏税呢？另外，对于既有的室內、外或顶楼违建，目前已做出租用途，这些可能的“出租房”案源，有没有可能列入考虑？又该如何执行包租代管呢？至于一旦列入包租代管之后，万一发生失火或凶宅，导致房价大跌等情事之责任归属或理赔等相关事宜，又该如何防范处理？都可列入思考。
新政府的住宅三箭中，除了社会住宅外，也要推动《租賃专法》立法，这对改善租賃生态，让民众享有租金合理且质优的租屋环境是很好的方向。但在《租賃专法》还未完成立法前，若要让“八年二十万户”的政见得以立竿见影，则建议利用“租税手段”促使部分空屋先行释出，俾免短期大量兴建社会住宅，徒增闲置资产，而又排挤其他社福资源。
建议新政府可采取下列方式，研拟可行性因应对策：
(1)采取分离课税，降低房东所得税负担。
(2)让这些空屋能比照《房屋税条例第五条》，享有自用住宅1.2％税率课税。
(3)可将43％租賃所得必要费用，大幅提高至70％到80％，以鼓励多屋族释出空屋，提供出租使用。
(4)地价税比照《土地税法第十七条》自用住宅用地千分之二税率课税。
(5)连续出租五年或十年者，出售时土地增值税可比照《都市更新条例第四十六条》，都市更新后减征40％之规定，以提高出租诱因。
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