原标题：人口高龄交易趋缓 马国房市前景保守
马来西亚房市向来是国人海外投资的热点之一，不过房地产分析师发现，马国人口开始高龄化，且今年上半年交易量年减12.44%，均不利于马国房市未来发展，投资人务必注意变化。
近来台湾房市不景气，总体经济不佳，使得投资人前进海外房地产。其中，马来西亚因为国家建设完善、国民所得水准高、政府积极推动经济成长、金融资本、人口结构年轻且有人口红利，使得马来西亚的房市投资一直都是国人海外置产的热门选择之一。
加上马国政府上半年房地产交易量缩价跌、出口贸易表现不佳及全球经济前景变数高的情况下，为了维持市场动能，马国央行于7月中宣布将利率政策(ORP)从原本的3.25%调降至3%，为7年来首度降息，引起国內投资人的关注。
德天国际地产分析师吴孟璇表示，值得注意的是，全球市场几乎都在低利环境中，但却未能看见各国降息的成效，鉴于目前的国际局势，加上马国产业正面临结构性转变，建议投资人对马国房产投资前景应持较保守的态度。
吴孟璇分析，马国产业困境首先是人口结构改变，虽然目前马国仍有人口红利，由于生育率已逐年下降，根据马国国家统计局的“2010至2040年人口预测”报告指出，大马的生育率将从2010年的1.8%降至2040年的0.6%；而高龄人口(65岁以上)会越来越多，到2040年将提高至2010年的3倍，达到440万人，占总人口的11.4%，导致马国将从2021年起成为人口高龄化国家。
她说，人口组成与房市前景息息相关，高龄人口的占比提升，代表未来新增的房产需求趋缓；而扶养比的提升也代表未来可负担房价的范围下滑，长远来看，马国人口发展不利于房市。
另一方面，她强调，2016年第1季的房价成长率为6.8%，相较2015年第3季与第4季的房价指数成长率7.4%与7.2%，显示虽然马国的房价指数(HPI)仍在上升，但成长趋势已趋缓。
此外，2016年上半年马国房市总交易量较2015年同期下滑12.44%，房地产市场向来是量先价行，因此，市场交易趋冷对于房价前景发展无疑是放缓的预兆。
另外在金融条件上也值得注意，吴孟璇发现，马国银行为了降低资产配置过于集中的风险，收紧放贷条件，不动产放贷业务占马国银行的总贷款比率逐年下滑。在种种不利因素的交互作用下，预计马国房价未来几年虽有增值潜力，但上涨空间将逐渐趋缓，值得投资人注意变化。
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