原标题：地上权招标让利 商仲：脱标机率大增
财政部国产署针对地上权招租的地租部分改采“部分固定、部分浮动”新办法，瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫表示，主管机关在调降权利金之后，也调整最关键的地租，将持有成本的66%锁定在得标当年的价格，大幅减少业主投资的不确定性，只要产品条件好，脱标机率将大增。
国产署17日公告推出14宗精华区国有土地办理招标设定地上权，区位及基地条件俱佳，将在11月21日开标，为首批适用9月22日修正发布国有非公用土地设定地上权作业要点的标的，主要是将原规定地租全部随申报地价调整，修正为仅部分地租随申报地价调整。
国产署此次招标土地台北市2宗、台中市6宗、高雄市2宗，桃园市、花莲县、嘉义市、台南市各1宗，面积合计约4.2公顷，权利金底价合计约39亿5,778万元，为市价的3成至4成，地上权存续期间皆为70年，地租年息率3.5%，其中地租随申报地价调整之年息率为1.2%，地租不随申报地价调整之年息率为2.3%，地上权及地上建物并得办理一部让与。
此次招标较受瞩目的台北市中山区土地，邻近台北大学城区部，生活设施完善，步行至捷运南京复兴站约10分钟；北投区土地，属新北投温泉区土地，是难得的精华区大面积土地，距三军总医院北投分院约70米，步行至北投温泉博物馆、北投图书馆约10分钟，可结合医疗、休憩、观光资源整合开发。
黄舒卫指出，现行“国有非公用土地设定地上权作业要点”规定，除了得标关键的权利金之外，每年或每月固定要缴交的地上权地租多以土地申报地价年息的3.5%计算，由于近年公告地价每次调整幅度动辄超过3成，每3年随着公告地价调整而大增的地租成本以及无止尽的调升，意外成了支出黑洞，使得标业者苦不堪言，有意参与者也避而远之，得标而弃标者时有所闻，今年地上权标脱比例更低于2成。
根据国产署最新公告的招标资讯，地上权租金收取标准已调整成改采“部分固定、部分浮动”，将地租拆为两部分。其中，过去以土地申报地价3.5%统一计收的方式，改成一部分按照决标当年的公告地价2.3%计算，地上权存续期间则不再更动，变为“固定制”，锁定在当年的申报地价，另一部分1.2%则按照各期申报地价调幅进行调整，黄舒卫表示，2/3为固定，1/3为浮动，可将业主投资的不确定性降至最低。
黄舒卫也分析，目前地上权推动效果不如预期，有三层障碍。除了地租收取方式，产品开发效益及取得价格也是关键，以基地位于龙江路、长春路口的1号物件为例，区位条件佳，且为第二种商业区，权利金底价已从2014年4月的17.56亿元降到10.57亿元，降幅高达40%，若加计可移入的容积，平均容积单价可压低到每坪40万元以下，相较于周边单坪百万的高级住宅，的确有吸引力。
不过，第三层障碍在于消费端。黄舒卫提醒，对于消费市场来说，地上权产品有存续时间，再加上贷款不易，仍是推案的主要抗性，但对于规画为收益型产品的开发业主来说，未来大有可为，此次调整也可视为拋出测试投资气氛的风向球。
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