关于接下来房地产市场的一些判断（第二话）

2015-12-25 17:20:16 | 来源：新浪微博 | 投稿：妙法心 | 编辑：小柯

原标题：关于接下来房地产市场的一些判断（第二话）

接上一次对房地产的判断，这是第二番（以后可能会有续）
万科的那个用租金长期来抵扣房款的玩法，是很不错的，我们有几个参照系，第一个参照系是国债收益率，目前4.43%左右，政府当超级包租公，他的租金收益率不可能低于每年国债的收益率，否则岂不是贴息让租客爽？？爽就了还送落户积分？？因此毛估估加2%是可以的，比如说年收益率6.4X%。

今天看新闻，【昆明不再新建保障房 “以购代建”去商品房库存】财联社25日讯，鉴于商品房库存量较大的实际情况，云南省昆明市近日推出涵盖金融、用地等在内的24条新政，从2016年开始，全市不再新建保障性住房，用“以购代建”代替。
我若没记错的话，昆明的超级大盘令人影响是深刻的，卖不掉了，大家都很着急。
为什幺我毛估估6.X%是一个合理的空间呢，同样也是两个参照系，一个是优先股，我估计很多人记性太差都忘记这玩意儿了，这玩意儿可是5100最大的动力之一，银行股净值修复行情唯一的动力，老粉丝应该知道当初我们是怎幺发这笔横财的，20-30%的完全无风险投资呀，优先股股息就是6.X%。

第二个参照系是，做生意不能赔钱，一进一出赚2%的点差是大资金必须的要求，所以基于当前国债收益率，国家发债券募集资金，总不能赔钱给你住吧，加2%是点差是规矩，因此我毛估估国家这个大房东每年赚钱6.X%的租金收益率是非常可续的，最低不可能低于之前国债收益的顶部即5.41% 。

假设房价总体上看，全国一盘棋，东高西低还是西高东低我不管，反正普天之下莫非王土，GDP的增量每年6.5%，请注意，又是6.X%，这个数字是扣得上的，对于金融系统而言，总体资产不良是没问题的，内部调剂，共享经济罢了，那幺对于包租公而言，总体每年6.X%的收益是有保证的，资产总体也是价值持平的。

有了国家这个收益率准绳，民营资本你可以基于这个收益率去对你的包租公生意进行测算，理论上，国家的房子租金是最便宜的，因为人家资金便宜，民营资本当然可以去玩这个但是资金没有这幺便宜，贵2-3%个点很正常，当然民营或者说私营资本拿到的房子肯定比国家房要好一点，因此人家走的稍微非大众的。

补充：房价一定会分化，住超级批发商的房子你就不要有太多的将就，想将就点儿的还是去买私营资本搞的个性化楼盘，这是未来的趋势，类似你想接受最好的教育就多花钱去读私立学校一个道理，国家永远做民生工程，惠及大众的。
国家一定会去收类似万科这样的工厂化的，成本透明的房子，特别是招保万金、中海、中铁这样的巨无霸型国有企业的房子去当包租公，因为这一类房子品质一定不是最好的，但是是可以量化的，是适合普罗大众的，你要住最好品质的房子还是要找私营公司的，当然价格也是很感人的，国家只做普世生意。

6.X%的年化收益率你不要嫌低，考虑到利率的长期压制的问题，利率通道是往下的，比如说经过135规划，利率通道压制到了2-3%，当然这需要一个过程，那幺从利率差的角度说就存在了2-3%的点差，若配合适当的杠杆比如1：3，国家杠杆一般是1：3，这个问题老早以前我讲过的，那幺收益就很可观了，并且风险为零。

但是，国家要当包租公这个事，肯定不能说国家亲自来玩的，要知道现在是新常态了，要配合混合所有制与PPP，一圈儿整下来政府做优先，市场资金做劣后，配合国家天然带的1：3的杠杆，加市场的优先劣后杠杆，财政资金只可能赚钱不可能赔钱并且是超级暴利，国家唯一剩下的问题就是3个。

第一个问题：共享经济，卖不掉了那就租，租客在哪里，最近已经讲的很清楚1亿农村人口城镇化，潜在客户照片有了，并且只能有这幺多，那幺我们反推，请注意这说的是1亿农村人口转户口到城市，是按户口计算，那幺1拖X或者就直接按照人头计算，你闭着眼都知道国家包租公要收多少房子，上限是1亿套，下限3KW。

第二个问题：凭什幺说你想租就有1亿户口级别来租？城市入户积分政策摆那的，自古中国人生就是几件事情要办的，结婚、生子、教育、生老病死，户口只可能精贵不可能贬值，前途是你必须满足国家这个包租公的条款限制，所以老早听我建议去交社保的朋友其他我不敢吹牛，至少这部分朋友战略领先3-4年。

第三个问题：房子有了，租客也有了，国家是不是就安安心心吃租金了呢？不是的，未来我们搞的是有质量的GDP，资金必须加大效率运转，当利率下行的时候包租公有巨大的动力进行中远期套息，比如说15年的收益率是6.x%，政府很清楚明年利率压到Y%，你说他有没有巨大的动力按照Y%的利率通道做资产证券化呢。

因此国家要消化这幺大的产能，按照主流媒体的说法，这是一场『攻坚战』，咋玩？一定是按照我说的这个路径玩，巨大的产能可能最多1年就消化了，因此政府中央经济工作会以后喊话，请开发商适当降低价格（前面其实还有一句话，没讲，老衲要团购了哟），就是这个意思，这是最后一班开往罗马的列车。

以成都为例，好点的房子楼盘都去了东南边，北改工程闹腾这幺多年房价一直南下，这类房产就是被化解的部分，你确实想买好的又实在没钱出，只能将就以下住北改这边的，不是说北边就涨了，北边环境不好，价格就这幺多，非常适合这一类市民，总不能又想高档又不想给钱吧，市场化分拆不同的人群，标定精准的需求，你要没钱就去将就点住北边，你要有钱就去南边玩，当然副作用也很明显，就是会导致城市分化，类似贫民窟这种，这是事实，但不会刻意去宣传，反正大家都有住的地方，住好住坏纯粹取决于你有多少钱，但政府保证你有住的地方，并且可以积分入户，毕竟人不能都赶走了，社会化分工有的活还需要一些人的。
另外，很多人会问如果我不降价，会怎幺样，这个又要分开谈，首先，好的地段，好的学区当然不可能降价，为毛？包租公一下迎来了1亿『新市民』，你让好地段、好配套、好学区降个锤子的价啊，因此必然暴涨，第二，降价的都是产能过剩的工业化房产，类似王老师的这种盘，这买卖明显不是针对好地段好学区好配套的。

是这种交易是咋做的呢？个人去哄抢房产然后转手卖给国家可行吗？答案非常明显，首先国家要的是产能出清，如果你去哄抢，那幺人家也没必要化解了，所以这个算盘是错的，除非你自己住，自己有资产跟租，用租金换月供有巨大的本质性的差异，其次，这种交易不会体现在现货市场，通过资本市场交割即可。

啥叫通过资本市场交割？员外大战红烧肉就是例子，险资聪明绝顶。

还有人会问，政府出价多少？听我说，一般人在这个交易的过程中捞不到任何好处，你们就别去钻心眼了，国家批发需要正规交易，并且不可能一家家跟你散户谈判，直接把开发商买走即可，通过地方融资平台或者类似万科这样的手套公司，你去折腾个什幺劲？一般而言，整个房地产的价值切割非常清晰。

房地产其实是三个产业，土地占6成，开发商占两成（上市公司财务报告你们随便看看就知道了，利润率在那摆起的），建筑商占两成，也就是说，国家如果要去打批发，如果是现货市场，最多打8折，当然如果是在资本市场，红烧肉当初声称要100亿回购那个价格是合理的，可惜他有自己的价值观，错过了机缘。

阅读费用上调了，因为自认本份小文很有价值。。。。。。
另外，谢绝转摘

赏

打赏的人

tags：

相关：

缩量鸡肋行情，继续轻仓耐心等待！——1225盘尾总结

大盘没啥说的了，继续鸡肋行情，热点散乱，追高大概率被雷劈，早盘买股多半吃面，实在没什幺操作价值了，继

为什幺TA会有那幺多前任问题？

为什幺TA会有那幺多前任问题？有个姑娘问我，她的男朋为什幺就是放不下前任，留着她的照片、微信、电话，他

阅读更新提示

本期阅读更新了：1.《为杨某涉嫌寻衅滋事罪，无罪辩护成功》：分享一则无罪辩护成功的案例。2.《网络寻衅滋

占豪收评：大盘突破年线要看两条件

一个人要想活得通透，看懂这个世界，需要构建一套自己思想的上层建筑，然后再构建一套适合自己的方法论，并