原标题：碧桂园出海狂飙 2500亿打造新迪拜
碧桂园出海狂飙2500亿打造新迪拜
原创2015-12-26梁爽地产壹线文/梁爽
20年，2500亿元，在马来西亚海域上填起一座可以容纳70万人的岛？
这不是普通的房地产开发，碧桂园集团把梦想寄托于此：凭空造一座城市。
一家民企，何以为之？
杨国强的“理想城”
它是碧桂园填海筑岛的首次尝试，被命名为“森林城市”。从项目理念萌生到规划开发都亲自下场指挥的杨国强反复强调，这就是他“梦想中的城市典范”。
听起来有点玄乎，这个杨主席梦想中的“森林城市”到底是个啥？
这位从顺德农民发家的房企老大，用一口带有浓重广东口音的普通话，给出了最简单的阐述：“车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满植物。”
基于这种朴素的愿望，一个”立体城市“被设计了出来：地底有两层，分别用作停车场和道路交通，地面只有公园和人行道，再上一层是用轻轨搭建公共交通体系，轻轨之上才是建筑入口——这样把岛上交通划分出职能分明的层次，实现彻底的人车分流。
这样一个听起来有点梦幻色彩的城市模型，也只有在人工岛上可以实现。
令杨国强骄傲的还有垂直绿化。这个比较容易理解，整个项目从地面、到裙楼、建筑外立面、再到楼顶，都大量栽种植物，从远处看，每一栋建筑都像一颗颗树木，聚成一座“森林”。实际上，这种绿化理念已经在广东顺德的碧桂园总部大楼获得实践，杨国强就是当年这一理念的提出者。
“这样一座未来的城市，你想想是有多棒！”杨国强也许没意识到，这几句话已经被自己重复了好几遍。
2500亿？海外再造碧桂园
根据碧桂园规划，森林城市被列为头号重点工程，将耗时20年开发，总投资量预计达到2500亿元。
这个投资量庞大的项目选在在马来西亚第二大城市新山市，与新加坡隔海相望，由四个人工岛组成，填海面积13.86平方公里。网易房产获得的一份资料显示，粗略计算下森林城市的建筑体量，将大大超过碧桂园在广州增城的“超级大盘”凤凰城项目（网上查到早前的建筑面积约1300万平方米）。
碧桂园的胃口很大，看来是想把国内擅长的大盘模式在海外复制到底。
而总裁莫斌在发布会上也说了：“我们是大盘运营商，完全可以将这种运营经验移植到海外，移植到森林城市。”
不过巨大的开发体量，意味着森林城市必须建成超高层——填海的高成本需要靠高容积率来收回，这又可能损害居住的舒适度。
新的解决方案被设计出来,楼栋采用一种名为“树干型”设计理念，把建筑外形像一座小山或小尖塔，既可以让垂直绿化接收更多雨水和阳光，也能让楼栋之间显得更宽敞。
做开发商？不，要造一座城市
仅一个“大”字不足以成为森林城市的注脚。
网易房产了解到，森林城市在碧桂园战略部署中属于“城市级开发”，而非单纯的房地产开发项目。杨主席以“城市”命名之，是希望做成一个产城融合，是真正意义的“造城”。
杨国强对它的要求是，要当未来城市的榜样。更通俗地说是，全球都会来观摩学习的一个新城。
首先是规划，请到了美国排名前10位的设计公司sasaki操刀。根据他们的方案，四个人工岛不同的城市功能，住宅功能主要体现在岛二。其余三个岛各自承担了会展、购物、健康中心、高科技研发、娱乐等功能，简言之，主要是高端服务业和公建配套。
其次，城市必须靠产业支撑。美国着名咨询公司为森林城市定制了一份未来产业规划的完整方案，瞄准总部经济、商务、金融、旅游、教育、养生、会展、电商共8大产业。
同时，为了获得当地政府支持、让产业更好地落地，碧桂园引入世界四大会计事务所之一的德勤作为合作方，向当地政府提交项目所需的产业扶持方案，争取政策倾斜、税收减免等。
一座城市的产业架构就这幺立了起来。
为什幺是新山？
杨国强的理想城市为什幺选择新山？
森林城市所在的马来西亚柔佛州新山市伊斯干达特区，由政府投入3830亿马币（约916亿美元）打造，被称为“十年前的深圳”，新加坡在其中扮演“香港”的角色。
新加坡国土面积小，超过10万/平的房价居高不下，而一桥之隔的伊斯干达特区，房价只有他们的1/4。住在新山、工作在新加坡确实是一种诱人选择。
“价格仅相当于澳洲悉尼、美国纽约、加拿大温哥华等城市房价的1/7-1/5，而且伊斯干达特区还推出首付5%的低置业门槛，任何人都可以入手这个项目，在这座未来的城市里，给自己的未来安一个家。”一位熟悉森林城市的人士介绍。
此外，到2018年，一条连接新加坡与新山的轻轨将投入运营，加上规划中的新马高铁计划，都将成为支撑房价的利好。而且马来西亚第二家园移居计划，25万人民币起，一人申请全家享有马来西亚移居、教育、医疗等优势。
“是不是很有购买的冲动？”该人士反问记者。
别说，听起来还真美。但发布会上，一位马来西亚记者的提问泼了一盘冷水： “如何应对柔佛州房地产供应过剩的现状？”
这一问题的背景是，近年蜂拥而入的外国投资者推高了马来西亚房价，新山本地人少，购买力有限，库存居高不下之时，地产商却在疯狂填海。今年4月，新加坡本地媒体报道了柔佛州房地产泡沫的现状。
问题抛给了碧桂园分管海外业务的苏柏垣董事。“伊斯干达市场的供应量问题，确实有一点（多），但是当地比较缺乏好配套的产品，我们对自己的产品、服务、配套充满信心。”
金海湾的经验已经证明，配套完整的大盘在当地确实有市场，上述回答所言非虚。这个当地最贵的项目，去化率已经超过75%。
但森林城市的供应量，是前所未有的大。在现实中不可能用一句“产品为王”就能解决。
森林城市未来怎幺卖？这将考验碧桂园的把控力。
“我觉得，项目成功的关键，要看’一带一路’的落实程度。”碧桂园营销相关负责人告诉网易房产。
实际上，森林城市最重要的价值体现在选址上——新马交界，扼守马六甲海峡，海上丝绸之路、泛亚铁路都将经过这里。
“这同时解决了两个问题：第一，最大的卖点是什幺？这里是泛亚铁路、海上丝绸之路汇合的重要节点，跟’一带一路’政策完全匹配。这里将成为物流基地，能带动大量人口。”
“第二，这幺大体量，谁去住？主力还是从国内扬帆出海的企业，投资和产业会带动居住需求，再通过养老和度假等产业带动集聚效应。”
“一带一路听起来有点虚，但就我个人的观察，效果是实实在在的。中建派了数千人去马来西亚，还有更多的企业派人到那里去。”
杨国强的理想城市能否成功，就“押宝”在这里。
跨国造城：蜜月与挑战
在大马地盘造城，自然少不了当地政府支持。种种迹象表明，碧桂园目前跟大马政府正处于“蜜月期”。
这可以从森林城市发布会的到场嘉宾中窥见一斑：包括马来西亚在内的多国驻华大使，以及马来西亚拿督亲赴广州，为这个项目“站台”。
值得记一笔的是，森林城市项目的合作方是柔佛州人民集团私人有限公司，该公司有马来西亚柔佛州皇家背景控股。
碧桂园方面介绍，森林城市已经获准享受伊斯干达特区的所有优惠政策，同时还得到马来西亚联邦政府的支持，在教育、医疗、旅游等产业，享受100%的企业所得税减免。投资物业开发也将得到70%－100%的税收减免。
目前，森林城市正在争取自贸区、新海关、免税区等特别政策，希望打造亚洲又一个购物天堂。
“对柔佛州而言，森林城市能为当地带来税收和就业，还可能带来新的产业增长点；对新加坡而言，柔佛地区房地产开发可以填补住房、养老的紧缺；对中国而言，森林城市可以增加热带海岛旅游度假的一个好去处。”关注中国和东南亚50多年、在经济评估领域有30多年工作经验的Douglas Webster教授分析表明，森林城市的精妙之处在于，切中了中、马、新三国的痛点。
且不论项目构思成功与否，海外投资不可避免地面临许多变数。
一种是不可控的因素。例如，马航事件曾让中国人对马来西亚避而远之，而在金海湾的成交客户之中，四分之一是中国人，对销售的影响显而易见。
二是房地产项目地域性很强，抛开市场因素不谈，当地政府对外国投资者的态度也会生变。在经历2013年的房价暴涨之后，马来西亚政府规定，从2014年3月起，马来西亚将外国人在本国购房置业的门槛，从50万令吉（约85万人民币）提高至100万令吉（约170万人民币）。但碧桂园相关负责人表示，森林城市将被马来西亚政府纳入“国际区”，享受更宽松的投资政策。
三是地缘政治的敏感性。实际上，森林城市早在2013年11月启动，经过2年筹划才迟迟面世。个中原因，主要是新加坡对这个靠近本国领土的庞大填海项目有所担心，多次照会大马政府要求提交环评报告，让项目陷入“停工”疑云。各方如何协商不得而知，外界看到的是，最终项目得以继续，但填海面积“缩水”数百亩。
以上种种，碧桂园都克服了，但挑战才刚刚开始。
国家发改委国际合作中心研究员赵静给予项目非常多的赞美，但也提醒：“中国在国外开发园区和特区时遇到很多瓶颈，主要是开发管理经验缺乏、基础设施建设不完善等问题。”
Douglas Webster教授的表达更为直率：“提醒董事会，除了就项目开发达成一致，还需更关注软件建设，例如交通配套是否无缝衔接。”
所有人都在观望，一家以房地产开发为主业的民营企业如何乘风破浪、在风云变幻的海外打造一座高度现代化的都市，碧桂园总裁莫斌信心满满：“森林城市将成为中国民营企业出海的经典之作。”
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