原标题：《著名独立经济学家杜猛：20年后中国住房需求肯定大幅下降》
中房报记者 许倩
“我仍然坚持鬼城论。我是按照看到的实际市场表现情况来说话。经济形势不好，使得鬼城频现。”以“鬼城论”著称的独立经济学家杜猛在接受中国房地产报记者采访时表示。
“以前的鬼城，房子盖了，卖出去了，但没人住，比如山东威海、乳山。这样的鬼城，对于一个社会来说，风险大，成本大，社会财富浪费极大，单一模式的经济发展，风险极高。现在的鬼城，干脆就卖不出去，比如鄂尔多斯。我们在城市建设的过程中，建造了一个个鬼城，最终使得照片被极大浪费和积压，这也是一种成本，叫做沉没成本。在目前，全国大概有40万亿元沉没成本，按10%利息算，这40万亿元每年的利息就是4万亿元。”杜猛分析道。
中国房地产报：对未来房地产市场发展前景如何看?
杜猛：未来5年，中国房地产市场将是“冰火两重天”。房地产市场发展会减弱，开发投资会分散，价格会严重分化，区域性变化会更强。谈房地产不谈区域性是错误的。我个人期待房地产市场越来越好，但客观现实不是，绝大部分房地产市场表现都不会太好。
中国房地产报：你所坚持的“鬼城论”会持续多久?
杜猛：中国鬼城状况会持续20年。即便北京，空置率也非常高，尤其是高端住宅。随着房地产开发数量越来越多，个人投资越来越少，住的人也会越来越少。同时，人口向大城市聚集的数量越来越多，从小城市疏散的越来越多。
中国房地产报：中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求。农民工进城买房对去库存的作用有多大?全面放开二孩政策对拉动住房需求的作用又有多大?
杜猛：依靠农民工资金来解决房地产库存问题纯属政府一厢情愿。农民工能买得起房子的已经买了，买不起的靠政府的些许补贴还是买不起。而且农民工数量越来越少。把去库存责任交给农民工，个人认为不是最优的思维方式。要去库存就应该减少流通税，购房中间税还是太多，要么政府让利要么开发商让利，如果银行、政府、开发商都不愿意让利。现在想让农民工让利，思路会与实际偏离。
全面放开二孩政策，也解决不了现在商品房高库存问题。短期能让房地产市场不出现大幅下降，但20年以后中国住房需求肯定大幅下降，房子太多而人少了。
中国房地产报：对于准备在一线城市投资购房的人们有何建议?
杜猛：有5个购房原则需要注意：买近不买远，买旧不买新，买小不买大，买低不买高，买住宅不买商住。
解释起来就是，买市区的交通便利的房子而不买交通不便的郊区房;买二手房而不买新房，是因为一线城市近两年所拍地块地价非常高，导致房价也很高，不如买价格相对合适的二手房保险;买面积小的房子而不买面积大的房子;买价格低的房子而不买高价房，北京高端住宅空置率其实已经非常高;买70年产权的住宅而不买仅50年产权的商住房。
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