原标题：别怕房地合一 “财产交易损失举证”就可节税
好房网News编辑中心／整理报道
一年一度的报税季节来临！105年度综合所得税的申报时间，将自106年5月1日起至5月31日为止，永庆房产集团契约部协理洪宜宁表示，今年适逢房地合一新制上路后的第一个报税年度，在105年售屋者，须确认售屋所得适用旧制或新制，若适用旧制，则纳入综合所得税申报财产交易所得，若适用新制，则采分离课税，须于所有权移转登记次日起30天內完成房地合一税的申报，就不是在5月综合所得税报税，纳税人须特别留意。
一年一度的报税季节来临！
洪宜宁指出，综合所得税的各类申报项目之中，与不动产购售屋相关大致可以分为二大类：
1.售屋：财产交易所得、财产交易损失、重购自用住宅扣抵税额；
2.购屋：自用住宅购屋借款利息扣除额、重购自用住宅扣抵税额；
售屋族“财产交易损失举证”节税法
洪宜宁指出，若是出售房屋的实际价格减去取得成本及移转费用，计算出的财产交易所得较低，并能提供相关证明文件，就可以选择按实际发生的价额申报。所谓“取得成本”是指取得房屋的价金与购入房屋达可使用状态前一切必要费用，包括契税、印花税、代书费、规费、中介费等，以及在房屋所有权移转登记完成前，向金融机构贷款购屋的利息暨取得房屋所有权后至出售前，支付能增加房屋价值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修缮费，而“移转费用”则包括中介费、广告费、清洁费及搬运费等。
也就是说，屋主当初购屋时，付出的相关税费、中介费和代书费等，以及购屋之后的装修费用，加上购屋之前付出的利息，如果能够提供相关证明文件，都可以扣抵。
洪宜宁提醒，在105年有售屋者，今年5月报税时优先采“核实认定”方式申报，前述以实价发生价额申报就是ㄧ般所谓的“核实认定”；对于无法举证买价的房屋，则可采“标准认定”的申报方式节税；但若出售的房屋是位于台北市售价7,000万元、新北市售价6,000万元以上的豪宅，还有双北市以外县市售价4,000万元以上的豪宅，且无法举证买进成本，则依实际销售价格的15%做为售屋所得，然后用土地公告现值跟房屋评定标准价格来分配。
以台北市售价1亿元的豪宅为例，洪宜宁说明，若提不出买进成本，国税局将按房地比例，认列房屋收入为3千万元，再依房屋收入15％，即450万元作为出售房屋的所得额，再并计个人其他所得项目，按5％至45％税率缴交综所税。需要特别留意，若不符合前二项申报方式的屋主，才能选择用以下“标准税率”的方式申报，洪宜宁表示，由于去年房市反转、部分区域房价走跌，双北市部分区域“标准税率”有微幅调降的状况。以台北市而言，一般住宅课税比例由去年的42%调降为41%，若是依“台北市房屋标准价格及房屋现值评定作业要点”而认定为高级住宅者，则课税比例为46%(去年为48%)。举例来说，105年出售的房屋位于台北市，但无法提供取得成本及移转费用证明文件，若非高级住宅者，房屋评定现值为100万元，在申报所得时就需填写财产交易所得为41万元：若是认定为高级住宅者，则需要依照46%来计算所得为46万元。
购屋族“自用住宅购屋借款利息扣除额”节税法
从买房子的纳税义务人来看，在资金运用的杠杆原则下，多数人会向金融机构贷款，洪宜宁表示，如果购买自用住宅有向金融机构办理借款，购屋借款利息也可以列举扣除，每年扣除额最高为30万。但每一申报户以一屋为限，且房屋为纳税义务人、配偶或受扶养亲属所有，并以当年实际支付的该项利息支出，减去储蓄投资特别扣除额后的余额，申报扣除。
举例来说，小明在去年度支出的购屋贷款利息共50万元，但他在银行的利息收入有10万元，在申报购屋借款利息时，需以50万元减去10万元，得到余额40万元，但是余额已超过申报额度上限的30万元，因此只能以30万元作为申报。
提醒有关上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系亲属于104年度完成户籍设立，且房屋无出租营业的情况才行。
换屋族“重购自用住宅扣抵税额”节税法
至于去年曾经以小换大、以旧换新的换屋族，在申报所得税的时候，到底有没有节税的招数呢？洪宜宁表示，当民众同时有购屋及售屋行为时，若购买的房屋价值大于出售房屋，是有机会可以依法申请自综合所得税额中扣抵或退还，也就是所谓的“重购自用住宅扣抵税额”。
洪宜宁强调，“重购自用住宅扣抵税额”一项，由于涉及买、卖不同角度的交易程序，每每遇到报税的时候，也是民众最感到吃力的申报项目。其实只要把握几个重点原则，便可正确检视自己是否符合申报条件。
1.不论买进或卖出的两间房屋皆须符合“自用住宅”的条件。
2.购屋的价格必须高于出售的价格。
3.两间房屋产权登记的时间必须在二年以內。
4.两间房屋登记名义人为本人或配偶均可适用，不限于同一人。
5.仅限小屋换大屋才可以退税，大屋换小屋者不适用房地合一税的规定。
售屋所得适用新制、旧制比较。
房地合一试算案例─张小姐103年买进重庆南路公寓总价1,550万，105年出售成交价1,700万，土地现值11,00万 , 房屋评定现值20万 , 土地涨价总数额52万。
出售房屋交易所得计算-适用旧制。
双北市售屋财产交易所得标准-无买屋成本。
原文网址：https://news.housefun.com.tw/news/article/161517159678.html
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