投资客观点—得了便宜又卖乖的房地合一税

2016-01-25 13:10:37 | 来源：yam | 投稿：秩名 | 编辑：小柯

原标题：投资客观点—得了便宜又卖乖的房地合一税

文／杨馨

2016年的1月1号，房地合一税在众人的一片哗然声中登场了！许多才刚弄清楚何谓证所税的民众，接着马上被迫得快速学习“房地合一税”的胡蘆里卖的到底是什么药？一个国家税制的改革，往往牵动著国內外民主、经济甚至对外贸易；那么这个“雾煞煞”的房地合一税，对之后的房市到底带来的是好还是坏的影响？

房地合一税和之前其他与房屋税制最大的不同点在于“有赚钱才必须被课税”，也就是说，倘若有投资客把赚钱的利润做低做小，要缴的税甚至比从前还要来得少。

我们举个实施来看看，A君是自住客、B君是投资客，二个人在同一时间点于同一社区用了总价600万买下一间小屋。因为B君是投客，所以他把房子装潢成星级饭店式套房租人，每月平均可获利二万块钱；而A君是买来自住的，所以这房子不会替他带来其他收益。

过了一年半，自住客A君的新婚妻子生下了一个可爱的婴儿，因为考量家庭成员增加，日后房子空间将不敷使用，于是夫妻两决定把目前住的房子卖了，换个二房一厅的房子。A、B君买的房子因为地点好，社区管理也有口皆碑，所以这一社区的房价已颇有涨幅，大概可用800的价钱万卖出。

房地合一税得有赚钱才必须课税，A、B君一起用600万买入，一年半后用800万卖出，以毛利看，这二人赚了200万。当然房屋买卖不像买菜买葱那么容易，中间还必须支出仲介费用、搬家时的清洁搬运费和土地增值税等等。这些费用加一加再扣一扣，卖掉这间房子的净利大约落在158万左右。

因为A、B君持有这间房子的时间只有一年半，依新的房地合一税，必须要把赚到的钱缴纳5％的税。这房子我们前面说到净利是赚了158万，所以用158万的5％下去课税，这二人都得缴55万3的税金。可惜这房地合一税的但书还真不少，它规定如果你在二年之內又买了新屋，且是“小屋换大屋”，即可申请全额退税。于是A、B君又都符合了退税的标准。以往奢侈税时代，房屋持有未满二年卖出必须课以卖出价格的10％的税，也就是说A、B君房子都没持有满二年就都以800万把房子卖掉了，所以二人都得缴80万的奢侈税，而且还不像房地合一税有那么多可抵税的名堂！

假设今天我是投客，我花1000万买入一间房子，半年后用1200万卖掉，若依之前奢侈税，我就必须缴交180万的税金，可今天用房地合一税，我只要针对有赚钱的部分200万下去课税，200万若再扣除什么仲介、清洁、土增等有的没有税，凈赚成了150万，150万因持有不满半年，房地合一税课税45％，我必须缴税67.5万，从180万到67.5万，这中间所缴的税差可是近三倍啊！

所以实施房地合一税到底便宜了谁？谁又能在其中占到好处？也难怪顔炳立会主张乾脆废掉房地合一税制。人民不是只要买的起房子就好，还必须供得起，有天真不住了想卖掉，也有个简单明了的制度可依循。一个朝令夕改，税制紊乱的国家，是要等着亡国吗？

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原文网址：http://news.housefun.com.tw/Penny/article/150585119244

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